Ihr Anwalt für Mietrecht in Düren und Jülich

Als Anwalt für Mietrecht kennen wir beide Seiten: Wir sind gleichermaßen darauf spezialisiert, Räumungsklagen für Mieter abzuwehren, als auch Räumungsklagen für Vermieter schnellstmöglich durchzusetzen.

Oftmals kommt es vor, dass das Mietverhältnis gekündigt ist, der Mieter sich aber weigert, die Wohnung zu verlassen. In diesem Fall ist eine Räumungsklage einzureichen. Nach Durchführung des Klageverfahrens ist die Zwangsräumung einzuleiten, bei welcher der Mieter unter Zuhilfenahme eines Gerichtsvollziehers der Wohnung verwiesen wird.

Ausnahmsweise kann bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage eingereicht werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten deutlich gemacht hat, dass er die Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht räumen wird.

Die Durchführung einer Räumungsklage ist dringend erforderlich. Dies hat seine Begründung darin, dass es dem Vermieter verboten ist, den Mieter einfach aus der Wohnung zu werfen. Ein solches Verhalten würde verbotene Eigenmacht darstellen und könnte strafrechtliche Konsequenzen zur Folge haben.

Die Zwangsräumung kann erst eingeleitet werden, wenn der Räumungstitel in Form des Gerichtsurteils vorliegt. Die Durchführung der Zwangsräumung wird durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen. Eine Zwangsräumung verläuft jedoch nicht immer unkompliziert. Denn obwohl mit dem Urteil gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter die Wohnung räumen und herausgeben muss, kann der Mieter noch kurzfristig vor dem Räumungstermin einen Räumungsschutzantrag beim Gericht stellen, aufgrund dessen das Gericht die Zwangsräumung vorläufig einstellen kann. Eine solche Einstellung findet statt, wenn die Räumung eine schwerwiegende unzumutbare Härte für den Mieter darstellen würde.

In diesen Fällen ist es sinnvoll, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten. Sofern Sie eine Räumungsklage durchführen möchten, um einen unliebsamen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, berät und vertritt unser Anwalt für Mietrecht in Jülich und Düren Sie so, dass dieses Ziel schnellstmöglich erreicht wird.

Sollte Ihr Ziel sein, sich gegen eine unberechtigte Räumungsklage zur Wehr zu setzen, vertritt der Anwalt für Mietrecht Sie mit der Zielsetzung, dass die Räumungsklage abgewiesen wird. In aussichtslosen Fällen versucht ein Anwalt für Mietrecht mit Ihrer Gegenseite eine Verlängerung von Räumungsfristen auszuhandeln bzw. Räumungsschutzanträge zu stellen und so den Auszug aus der Wohnung hinauszuzögern.

Als Experten im Mietrecht suchen wir stets nach der optimalen Lösung, um schnellstmöglich das von Ihnen anvisierte Ziel zu erreichen. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie als Mieter von einer Räumungsklage bedroht sind oder als Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen möchten. Wir beraten Sie tatkräftig und konsequent, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Als Anwalt für Mietrecht in Jülich und Düren sind wir darauf spezialisiert, Mietmängel gegenüber Vermietern geltend zu setzen und die Rechte des Mieters durchzusetzen. Gleichzeitig vertreten wir Vermieter in Fällen, in denen die Mieter unberechtigte Mietminderungen vornehmen.

Konfliktsituationen in Wohnungsmietverhältnissen entstehen auch dann, wenn die Mietsache mangelbehaftet ist, oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache fehlt oder später wegfällt. Für die Dauer des Vorliegens eines erheblichen Mangels der Mietsache ist der Mieter nämlich von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit bzw. er kann die Miete in entsprechendem Umfang mindern. Ist der Mieter somit der Meinung, dass die Mietsache mangelhaft ist, muss geprüft werden, ob auch nach dem Gesetz ein erheblicher Mangel vorliegt, der ihn zu einer Mietminderung berechtigt.

Sofern ein Minderungsrecht vorliegt, muss zwingend überprüft werden, bis zu welcher Höhe die Miete gemindert werden darf. Für den Fall, dass die Miete zu Unrecht oder überhöht gemindert würde, bestünde nämlich das Risiko für den Mieter, dass das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsrückstandes berechtigterweise gekündigt werden könnte.

Klassische Beispiele für eine mangelbehaftete Mietsache sind z.B. Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbildung in der Wohnung, Ungeziefer in der Wohnung bzw. im Wohnhaus, Lärmbelästigungen durch rücksichtslose Nachbarn etc. Als Experten im Mietrecht in Jülich und Düren beraten wir sie gerne umfassend bei der Abwehr oder der Durchsetzung von Mietminderungen aufgrund eines Mietmangels.

Bei Mietminderungen wegen Schimmelbildung in der Wohnung hängt die Berechtigung zur Mietminderung davon ab, ob die Schimmelbildung auf die Bausubstanz des Hauses zurückzuführen ist, oder auf falsches Heiz-und Lüftungsverhalten des Mieters. Um diese Frage der Ursache für die Schimmelbildung nicht im Rahmen eines teuren Gerichtsverfahrens klären zu müssen, sollte ein Anwalt für Mietrecht zunächst versuchen, im Einvernehmen mit der Gegenseite die Angelegenheit durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen. Wenn sich der gegnerische Vermieter oder Mieter diesbezüglich sperrt, sollte der Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten dahingehend beraten, dass schnellstmöglich ein Klageverfahren bzw. ein sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt wird.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie als Mieter gegenüber Ihrem Vermieter Mängelansprüche / Mietminderung geltend machen möchten, oder wenn Sie als Vermieter gegen Ihren Mieter vorgehen möchten, wenn dieser unberechtigterweise Mängelansprüche oder Mietminderung geltend macht.

Der Mietvertrag ist die Grundlage des Wohnraummietverhältnisses. Bei der Erstellung des Mietvertrages sollten beide Parteien Acht geben. Im Rahmen des Mietvertrages bindet man sich eventuell für viele Jahre. Es macht hier Sinn, einen guten Anwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen, damit der der zu schließende Mietvertrag auch den eigenen Interessen entspricht.

Im Mietvertrag sind beide Vertragsparteien genau anzugeben. Zudem sollte der Mietgegenstand genau bezeichnet werden, da nur so vermieden werden kann, dass zwischen den Mietvertragsparteien später Streit über den Umfang des Mietgegenstandes entsteht. Weitere Kernpunkte eines Mietvertrages sind die Regelungen über den Mietzins, die Mietkaution, die Kündigung und die Schönheitsreparaturen. Sprechen Sie uns an.

Unser Anwalt für Mietrecht in Düren und Jülich prüft für Sie Ihren Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten. Ebenso erstellen wir für Sie gerne einen auf Ihre speziellen Bedürfnisse ausgerichteten Mietvertrag.

Als Anwalt für Mietrecht beraten wir Vermieter und Mieter zu sämtlichen Fragen zum Thema Untervermietung.

Sollte Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung eine Untervermietung des Mietobjekts vorgenommen haben, stehen Ihnen mehrere Rechte bis hin zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zur Verfügung.

Wenn Sie Mieter sind und Ihr Vermieter Ihnen trotz berechtigten Interesses die Untervermietung Ihrer Wohnung verweigert, besteht die Möglichkeit, Ihren Vermieter auf Zustimmung zu verklagen oder auf entgangenen Mietzins.

Kontaktieren Sie uns, wenn sie Unterstützung zum Themenbereich Untervermietung brauchen.

Auch bei Streitigkeiten über Mieterhöhungen ist es sinnvoll, einen Anwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen. Eine Mieterhöhung kann sowohl aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete, als auch nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Auch in diesem Bereich prüfen wir für Sie die Angemessenheit der Höhe der vereinbarten Miete bzw. die Angemessenheit der vom Vermieter vorgeschlagenen Mieterhöhung. Der Vermieter ist nämlich nicht berechtigt, den Mietzins für die Wohnung nach eigenem Wünschen festzusetzen. Es existieren vielmehr gesetzliche Grenzen der Mietpreisvereinbarung. Solche Grenzen sind die sog. Mietpreisgrenze, der jeweils gültige Mietspiegel oder die Wucherparagraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter zudem nicht einseitig "anordnen". Es gilt hier das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Sollte der Mieter eine Zustimmung verweigern, kann man über einen Anwalt für Mietrecht ein Klageverfahren einleiten mit dem Ziel, dass der Mieter zur Zustimmung verurteilt wird. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal nicht zu beanstanden ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist sowie die Kappungsgrenze eingehalten sind. Jahressperrfrist bedeutet, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen. Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht sofort auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit mit Hilfe einer Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. In diesen Städten darf dann die Miete nur noch um 15 Prozent in 3 Jahren steigen. Voraussetzung ist aber immer, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, also zum Beispiel der Mietspiegelwert, nicht überschritten wird.

Für Vermieter prüfen wir, ob eine Mieterhöhung möglich ist und wo die Höchstgrenze der Mieterhöhung liegt und verfassen dahingehende Anspruchsschreiben an den Mieter. Es ist sinnvoll, in diesem Bereich frühzeitig einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren. Hierdurch vermeidet man die Gefahr, mit einer unwirksamen Mieterhöhung vor einem Gericht abgewiesen zu werden. Der Vermieter erspart sich hierdurch die Kosten für einen gegebenenfalls sinnlosen Prozess und hat bereits zu Beginn der geplanten Mieterhöhung Rechtssicherheit, ob diese erfolgreich sein wird oder nicht.

Als Anwalt für Mietrecht in Jülich und Düren helfen wir Ihnen, bei diesen mietvertraglichen Problemstellungen bereits zu Beginn Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen und hierdurch kostenintensive Verfahren zu vermeiden. Kontaktieren Sie uns, wenn sie Unterstützung bei der Überprüfung / Gestaltung eines Mietvertrages oder Hilfe im Rahmen einer Auseinandersetzung über eine Mieterhöhung brauchen.

Oftmals wird die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter einbehalten. Ob er dies jedoch darf, ist ein oftmals ein streitiges Thema, bei dem eine Unterstützung durch einen Anwalt für Mietrecht sinnvoll ist. Oftmals streiten Mietvertragsparteien nach einem jahrelangen einvernehmlichen Mietverhältnis nach dessen Beendigung über genau diesen Punkt.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters und soll dem Vermieter als Sicherheit dienen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß nachkommt und z.B. die Mietsache beschädigt.

Ob und in welcher Höhe die Mietkaution von dem Vermieter daher einbehalten werden darf, bedarf einer sorgfältigen Prüfung. Auch dahingehend unterstützt unser Anwalt für Mietrecht in Jülich und Düren Sie selbstverständlich gerne.

Die Weichen dafür, dass eine Mietkaution einbehalten werden kann, werden oft bereits dadurch gestellt, dass im Rahmen einer Wohnungsübergabe deren Zustand durch Zeugen und in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten wird. Unser Anwalt für Mietrecht berät Sie gerne so, dass eine Wohnungsübergabe für Sie vorteilhaft verläuft.

Kontaktieren Sie uns, wenn sie Unterstützung bei der Herausgabe einer Mietkaution / beim Einbehalt einer Mietkaution oder bei der Beratung hinsichtlich einer Wohnungsübergabe brauchen.

Gewerbemietverträge enthalten häufig sogenannte Konkurrenzschutzklauseln. Durch diese Klauseln verpflichtet sich der Vermieter gegenüber dem Mieter, nicht im oder in der Nähe der Mieträume an Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Es ist auch oft der Fall, dass der Mieter sich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, nicht in Konkurrenz zu den Mitmietern zu treten. Vermietet der Vermieter dennoch an einen Konkurrenten eines Mieters, kann der betroffene Mieter dagegen vorgehen und u.a. Mietminderungen vornehmen und Schadenersatz fordern. Will der Vermieter die Freiheit behalten, auch an Konkurrenten seiner Mieter zu vermieten, muss er in seinen Mietverträgen die Pflicht zum Konkurrenzschutz ausdrücklich ausschließen.

Aus Mietersicht ist es wichtig, dass der Mietzweck im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet wird. Je genauer der Mietzweck bezeichnet ist, desto kleiner wird der Spielraum des Vermieters, an Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Hier kann eine frühzeitige Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht böse Überraschungen vermeiden.

Es existieren auch sogenannte Sortimentschutzklauseln. Diese Klauseln sollen dafür Sorge tragen, dass bei sich überschneidenden Sortimenten (zum Beispiel Kosmetika in Apotheke und Drogeriemarkt) sichergestellt wird, dass ein bestimmtes Sortiment nur durch einen der ansässigen Mieter vertrieben werden darf.

Als Anwalt für Mietrecht beraten wir gewerbliche Vermieter und Mieter von gewerblich genutzten Immobilien im Bereich der mietvertraglichen Konkurrenz- und Sortimentschutzklauseln.

Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr müssen zwingend in Schriftform abgeschlossen werden. Dies bedeutet, dass ein Mietvertrag alle wesentlichen Vertragsinhalte enthalten muss und der Mietvertrag durch beide Parteien unterschrieben ist. Ein Mietvertrag, welcher per Email geschlossen ist, entspricht nicht der Schriftform. Erst recht gilt das natürlich für mündliche Vereinbarungen. Auch alle Nachträge zu einem Mietvertag (spätere Änderungen) müssen zwingend schriftlich fixiert werden. Falls die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass jede der beiden Vertragsparteien den Vertrag mit der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen kann.

Ein Mieter könnte sich also aus einem unliebsam gewordenen Mietvertrag lange vor Ablauf der Festmietzeit lösen. Dies kann den Vermieter bitter treffen, wenn bei diesem eine schwer vermietbare Immobilie plötzlich entgegen der Planung wieder leer steht. Aber auch einen Mieter kann dies schwer treffen. Wenn der Mieter vorhatte, ein gutes Mietobjekt für einen längeren Zeitraum zu nutzen, ist es ärgerlich, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis weit vor Ablauf der Zeit einseitig zu beenden. Eine Beratung bzw. Vertragsgestaltung durch einen Anwalt für Mietrecht kann Ihnen somit dabei helfen, folgenschwere finanzielle Risiken auszuschalten.

Als Anwalt für Mietrecht in Jülich und Düren beraten wir Sie gerne zum Thema des Schriftformerfordernisses und helfen Ihnen bei der Ausgestaltung Ihres Gewerberaummietvertrages.

Wohnungen werden durch den Mieter häufig sowohl zu Wohnzwecken, als auch gewerblich genutzt. Hier ist zu prüfen, ob hierfür die Zustimmung des Vermieters notwendig ist. Die Rechtsprechung stellt dabei unter anderem auf die Außenwirkung ab sowie auf die Beeinträchtigung anderer Mieter.

Weiter ist in diesem Zusammenhang die jeweilige Landesgesetzgebung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zu beachten. In Zeiten von Wohnraumknappheit in Ballungsräumen unterliegt die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbeflächen vielerorts der behördlichen Erlaubnis.

Als Anwalt für Mietrecht beraten Sie gerne zum Thema der gewerblichen Nutzung von Wohnungen.